Clauses manquantes au contrat de bail Locagest ?

[olicar]

Bonjour,

Nous avons lu le contrat de bail généré par Locagest pour une location vide et nous l'avons comparé avec un contrat établi par des professionnels. Nous avons noté des différences : en particulier, il nous semble que certaines clauses importantes concernant les zones tendues (et peut-être aussi la loi ALUR) sont manquantes dans le contrat Locagest.

Je précise que nous connaissons peu la législation en vigueur et c'est pourquoi nous nous basons sur l'avis de professionnels du secteur immobilier (agences immobilières et associations d'aide aux propriétaires).

Ces clauses concernent :
•   La majoration du loyer par le préfet en zone tendue.
•   Le loyer du locataire précédent

Peut-être faut-il configurer Locagest pour faire apparaître ce type de clause ?

A) Voici le texte de la capture d'écran pour « La majoration du loyer par le préfet en zone tendue »
4. Conditions financières
Conformément à l'article 3, alinéas 10 et I l, de la loi no 89462 du 6 juillet 1989, il est précisé :
l- Immeuble situé dans une « zone tendue Existence d'un arrêté préfectoral (paris) Il est précisé que l'immeuble loué est situé dans l'une des communes visées par le décret no 2013-392 du 10 mai 2013, qui est dotée d'un observatoire des loyers. Le loyer de référence majoré fixé par arrêté de Monsieur le préfet de ................................................... En date du ....................................... conformément à l'article 17, alinéa 2 de la loi no 89-469 du 6 juillet 1989 est de  ....................................
Conformément à l'article 17, II, A de cette même loi, les parties conviennent de fixer le loyer du présent bail à la somme de ...................................................... Par mois (ce montant ne doit pas être supérieur au loyer de référence majoré mais il peut lui être inférieur).

B) Voici le texte de la capture d'écran pour « Le loyer du locataire précédent »
c)(le cas échéant) informations relatives au loyer du dernier locataire (9) :
*Montant du dernier loyer acquitté par le locataire précédent ....................................
*Date de versement de ce loyer ....................................
*Date de la dernière révision du loyer ....................................

Merci pour vos réponses
Olivier

[Laurent]

Bonjour Olicar,

Je vous remercie aussi pour cette suggestion, je l'ai remonté au service conception pour l'étudier.

Bonne fin après-midi

[olicar]

Bonjour,

Je viens aux nouvelles concernant la validité légale d'un contrat de bail Locagest due aux éventuelles clauses manquantes.
Nous allons bientôt devoir signer un bail, et au vu de ces éventuelles fragilités nous hésitons à continuer avec Locagest.
Nous ne voulons surtout pas nous mettre en défaut face à la loi en faisant signer un contrat de bail non conforme.
Nous avons donc besoin que vous nous garantissiez la validité légale du bail.

Cordialement,
Olivier

[Laurent]

Bonsoir Olicar,

Un petit message pour vous informer que la semaine prochaine une nouvelle version de LocaGest sera disponible. Elle gérera toutes ces clauses. Le code est finalisé, il est en cours de test et la documentation en cours de rédaction.

Je vous souhaite un bon week-end.

[olicar]

Bonjour,

Je suis extrêmement déçu de ne découvrir que maintenant que les baux générés par Locagest ne sont pas conformes à la loi ALUR 

Pour écrire mon message du 11 Mai, je n'ai effectué qu'une vérification de 5 min pour comparer un bail Locagest avec un bail à jour établi par un professionnel. Les clauses que je vous ai faites remontées ne sont que 2 exemples parmi tant d'autres (je vous en fourni d'autres à la suite de ce message).

Pouvez-vous me confirmer que la mise à jour que vous proposez cette semaine permettra de générer des baux en totale conformité avec la loir ALUR ? (et que ça n'est pas juste un bout de sparadrap pour compléter les manques relevés dans mon message du 11 Mai)

Cordialement,
Olivier

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Je vous place ci-dessous A TITRE D'EXEMPLE d'autres clauses concernant le loyer dont ne disposent pas les baux Locagest alors qu'elles sont présentes dans les baux considérés conformes à la loi ALUR >>>

Loyer
1)   Fixation du loyer initial :

...
b)   Le cas échéant, Modalités particulières de fixation initiale du loyer applicables dans certaines zones tendues :
•   le loyer du logement objet du présent contrat est soumis au décret fixant annuellement le montant maximum d'évolution des loyers à la relocation : [Oui / Non].
•   le loyer du logement objet du présent contrat est soumis au loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral : [Oui / Non].
•    montant du loyer de référence : [...] €/m2
•   montant du loyer de référence majoré : [...] €/m2
•   le cas échéant Complément de loyer : [si un complément de loyer est prévu, indiquer le montant du loyer de base, nécessairement égal au loyer de référence majoré, le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement justifiant le complément de loyer].
c)   Le cas échéant, informations relatives au loyer du dernier locataire : [montant du dernier loyer acquitté par le précédent locataire, date de versement et date de la dernière révision du loyer].

[Laurent]

Bonjour Olicar,

La mise à jour 1.063 de LocaGest devrait répondre à votre attente :
https://www.webimmosoft.com/forum/nouveautes-et-mises-a-jour/locagest-2017-v1-063-alur-mise-a-jour-de-la-fiche-et-de-l'edition-du-bail/

Je vous souhaite une bonne journée.
Bien cordialement.

[olicar]

Après installation et test de la dernière version, voici ce que j'obtiens.

1) VERSION RTF : Dans la version .RTF du bail j'ai le texte "[BAILALURAUTOREDACTION]" à la place du contenu concernant la loi ALUR
2) VERSION PDF : Dans la version .PDF du bail j'ai bien le texte de la loi ALUR mais comme il y'a des lignes en doublon (en gras ci-dessous) à chaque changement de page, cette version est inutilisable pour une signature avec un locataire (voir mon post https://www.webimmosoft.com/forum/proposer-une-amelioration/bug-repetitions-de-lignes-dans-la-version-pdf-d'un-bail/msg1623/#msg1623) >>>>

6. LOYER
6.1.Loyer mensuel
Le loyer est payable d'avance et en totalité le 5 de chaque mois, entre les mains du bailleur.
Le montant du loyer mensuel hors taxes et hors charges est de six cent soixante dix-huit euros.
La simple remise d'un chèque ou d'un ordre de virement ne vaudra libération du débiteur
qu'après son encaissement.
- Le loyer du logement objet du présent contrat est soumis au décret fixant annuellement le
montant maximum d'évolution des loyers à la relocation : NON
- Le loyer du logement objet du présent contrat est soumis au loyer de référence majoré fixé par
arrêté préfectoral : OUI
Montant du loyer de référence : douze euros et vingt centimes au mètre carré.
Montant du loyer de référence majoré : quatorze euros et soixante dix centimes au mètre carré.
- Informations relatives au loyer du dernier locataire :
Montant du dernier loyer acquitté par le précédent locataire : six cent soixante euros.
Date de versement du dernier loyer : 01/02/2016.
Date de la dernière révision du loyer : 01/09/2015.
PARAPHES : 2/28
Montant du dernier loyer acquitté par le précédent locataire : six cent soixante euros.
Date de versement du dernier loyer : 01/02/2016.
Date de la dernière révision du loyer : 01/09/2015.

6.2.Révision du loyer
Le loyer sera automatiquement révisé chaque année, à la date anniversaire du bail.
La révision se fera automatiquement, proportionnellement à l'indice IRL - Indice de référence
des loyers publié par l'Insee, ou conformément à tout autre indice que viendrait se substituer à
celui-ci.
Indice de départ : 125.9

[Admin Webimmosoft]

Bonsoir Olicar

Merci pour votre remonté.

Je viens de publier une mise à jour incluant la bonne prise en compte de la balise [BAILALURAUTOREDACTION] dans l'export par RTF (Word).

Quant à l'exportation par PDF depuis l'aperçu, il s'avère qu'un bug de notre logiciel de programmation créé des doublons sur des textes de plusieurs pages. Laurent cherche si une solution existe.

La meilleure solution actuelle est d'utiliser une imprimante PDF, il en existe plusieurs : PDF Creator est connu de longue date. Vous pouvez aussi installer l'imprimante PDF de Windows, j'ai récemment écrit à ce sujet :
https://www.webimmosoft.com/forum/comment-faire/installer-une-imprimante-pdf-sur-windows-10/
Vous verrez que l'exportation PDF fonctionne bien avec ces imprimantes.

Bien à vous,
Arnaud

[atim]

Bonjour Laurent

Merci pour cette upgrade. Je viens d'essayer la nouvelle version c'est très pratique
Je vais utiliser le bail standard au lieu de la bidouille que j'ai élaborée dans mon coin.

Si le nouveau gouvernement maintient ses objectifs bon nombre de dispositions de la loi ALUR seront supprimés.

ATIM

[Arnaud]

Bonjour Atim

Merci pour votre retour et je suis ravi que cela vous plaise.
Laurent est en vacances cette semaine, il revient mardi.

Bien à vous